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   泊位价格
·小区停车收益该归谁?
朝阳洲某小区由于建设较早,没有足够的停车位供业主停车,小区内一片比较开阔的临时空地便充当了停车场这一角色,业主的车平时大都随意停放。
小区停车收益该归谁?

   朝阳洲某小区由于建设较早,没有足够的停车位供业主停车,小区内一片比较开阔的临时空地便充当了停车场这一角色,业主的车平时大都随意停放。可是没过多久,车场挂出牌子,称物业管理公司已经办下来手续,该停车场将变为经营性停车场,每辆车每月要缴纳20-120元不等的停车费,否则不能进,此事引起了众业主的愤慨,纷纷致电本报江南楼市工作室,要求物业公司停止收费,并给业主一个说法,保证以后不会乱收费。业主认为,这事是由于“物业公司觉得有利可图,所以要乱收费”所致。土地权益谁属
  一业内人士向记者透露,无论什么样的停车费,基本上都只有两种性质:土地使用费和保管服务费用。这两种收益虽然都是以停车费的名义出现,但实际上是基于不同的来由。要搞清小区内的停车费问题,只要分清谁享有土地使用权,谁提供汽车服务,就能搞清楚停车费的权属和分配问题。
  对于土地使用权益归属这一问题,众所周知,小区房屋销售前,系由开发商享有土地使用权,房屋销售后则应该由全体业主享有这种权益。有些开发商故意混淆概念,称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主,但停车场还是归开发商所有云云。加之有关物权法规、房地产法规并不健全,因而大部分业主自己也说不清楚。
   “其实,应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款,”南昌市房管局物业处处长邓长水说,一般而言,一个小区的全部土地成本,在房屋销售时就已经摊到建成房屋的建筑面积上去了。当业主们支付购房价款的时候,同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地,小区土地的使用权也就转让给了全体业主。而上述的情况,很显然开发商对小区的土地使用权已经进行了转移。
??? “这是物权法的基本原理,只是由于目前中国这块法律是个空白,所以才会有一些开发商混水摸鱼,有的说我只卖房不卖地,有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单,就是要把这些暗地里卖给业主后,再将这些业主财产通过自己的物业管理公司租出去,再赚钱,这是没有法律依据的!”中矗律师事务所的刘良欢主任对记者说。停车收益归谁确认了小区内土地使用权归全体业主共有,就应该同时确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费应该是土地收益的一种,当然也应该归全体业主。
   以南昌为例,《南昌市普通居住小区物业管理服务收费标准》规定,住户机动车存车时,按照大车每月200元,小车每月80元的标准向物业管理公司缴纳存车费。如果一位业主居住在普通住宅小区,他的房子为100平方米,按照0.5元/平方米的物管费计算,那么他一个月的停车费甚至比物业管理费还要多,那么地面停车经营几乎是“无本生意”。所以,物业管理公司要拼命争取办下此证,以捞取巨额收益。
   “物业公司进入小区是为业主服务的,物业管理公司对小区土地不享有使用权,而利用小区的公用设施或公用部分进行经营性的活动,必须经过小区业主委员会的同意,其收取停车费是基于提供保管车辆的服务而收取的一种保管服务费用,以及包括对前期场地的投入费用和后期的维护费用,同别的费用不沾边儿。”南昌市市房管局物业管理处处长邓长水进一步分析道。
  那么既然是保管服务费用,双方之间就应该是一种平等的服务合同关系,业主接受保管服务,应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务,就不应该强行收费。
   实际上,物业管理公司往往强制性地要求业主交费,否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门,这时所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用,也体现了土地使用费的性质。从另外一个角度看,就算全部停车费都应该由物业管理公司收取,但物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的,因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用,于是物业公司并没拥有对这笔钱做出最终处理的权利。
  “目前南昌市正加强对《南昌市物业管理收费管理办法》的拟定工作,办法将明确物业公司利用小区公用设施进行经营性活动的收益归双方所有,并拟定双方按一定的比例进行分配。此办法的出台将能够解决这一问题。”邓处长说道

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